张田超律师:如何理解疫情影响下合同履行中的“不可抗力 ”?
〖壹〗、在疫情影响下，合同履行中的“不可抗力 ”是指因疫情或疫情防控措施导致合同当事人不能预见 、不能避免且不能克服的客观情况 ，符合条件时可部分或全部免除责任 ，但需满足实质条件 、程序条件并注意相关事项 。
房产交易:疫情到底算不算不可抗力呢?
疫情是否属于不可抗力不能一概而论，需结合具体情形判断 ，在房产交易中通常不必然构成免责的不可抗力 。具体分析如下：不可抗力的法律定义根据法律规定 ，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。疫情本身可能符合这一定义，但需满足“直接导致合同无法履行”的核心条件 。
疫情期间房屋包销协议可主张不可抗力原因免责 ，但需结合具体情形判断是否符合不可抗力的构成要件及合同履行受影响的程度 。具体分析如下：不可抗力的认定依据根据全国人大常委会法工委的官方解释 ，新冠肺炎疫情属于不能预见 、不能避免且不能克服的突发公共卫生事件，符合法律对“不可抗力 ”的构成要件。
不可抗力，是指不能预见 、不能避免且不能克服的客观情况 。新型冠状病毒肺炎疫情在2019年年底突然爆发 ，并迅速在全国各地传播 ，全国大多数地区均启动疫情一级响应措施，各地政府纷纷要求延迟复工 。因此 ，新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 ，符合不可抗力的三大特征。
结论：非典疫情作为不可抗力事件，导致被告采取分散施工措施并延期交付房屋 ，符合合同约定及法律规定 ，因此不构成违约。
以不可抗力免责的法定条件合同明确约定若房屋买卖合同中已将疫情列为不可抗力或免责事由，开发商可依据合同条款免责 。疫情发生时间早于合同签订若合同签订于疫情期间或结束后 ，开发商对疫情影响可预见或应当预见 ，疫情不再构成不可抗力，开发商需担责 。
官方已明确疫情为“不可抗力”,企业合同履行问题如何处理?
〖壹〗 、官方明确疫情为“不可抗力 ”后 ，企业合同履行问题可通过主张免责 、适用公平原则、履行通知与证明义务、援用情势变更规则及完善合同条款等方式处理。具体如下：不可抗力的法律认定与合同免责基础全国人大常委会法工委明确表示 ，因疫情防控不能履行合同属于不可抗力 。
〖贰〗 、解除合同：《合同法》第九〖Fourteen〗 、条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同 。综合判断：当前新冠肺炎疫情防控措施虽属于不可抗力 ，但并非必然导致合同免责解除。是否构成合同解除免责事由 ，与合同履行期限、合同履行内容 、疫情影响程度及因果关系等相关 。
〖叁〗 、合同双方在缔约时已通过特别条款约定排除不可抗力免责适用；当事人因未及时采取减损措施导致损失扩大的部分，不得主张免责 。实务操作建议 证据固定：当事人应及时收集政府发布的疫情防控文件、交通管制通知 、企业停工证明等客观证据 ，证明合同履行障碍与疫情的直接关联性。
〖肆〗 、协商解决：与对方协商终止合同履行或变更履行条件 ，协商不成的，双方可通过诉讼或仲裁方式解决 。附证明材料：在《终止合同履行协商函》等书面函件中附上企业经营受疫情影响的相关证明 。
〖伍〗、受疫情影响合同履行的定性为不可抗力情形 ，但需结合个案具体判断；法律建议包括及时通知 、收集证据 、友好协商变更合同及必要时通过司法途径解决纠纷。
〖陆〗、浙江省：发布了关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见 ，明确了合同纠纷案件的审理原则，包括鼓励合同继续履行 、根据公平原则变更或解除合同 、依法妥善处理不可抗力引起的纠纷等 。
